La publicación de la Orden ECM/599/2025, de 27 de junio, supone un antes y un después en el sistema de tasaciones en España. Esta nueva norma deroga la veterana Orden ECO/805/2003 con un objetivo claro: adaptar el marco normativo español a los estándares internacionales (IVS, EVS, EBA) y reforzar la calidad, coherencia y fiabilidad de los informes de tasación. Más que una actualización técnica, estamos ante una reforma estructural que redefine el concepto de “valor de tasación” y exige una revisión profunda de prácticas y responsabilidades para tasadores, promotores y propietarios.
1. Del Valor Teórico al Valor Prudente: El Nuevo Concepto Clave
La esencia de esta nueva ordenanza reside en su aproximación al valor. Aunque se mantiene el valor de mercado como referencia, se impone que este sea prudente, razonable, verificable y basado en evidencia contrastable.
Objetivo: Evitar valoraciones optimistas o especulativas, especialmente en activos de difícil comparación o mercados con escasa liquidez (como suelos urbanizables).
Alineación: Esta evolución está alineada con las recomendaciones del Banco Central Europeo y busca dotar de mayor estabilidad y objetividad a las valoraciones empleadas como garantía en operaciones financieras.
2. Implicaciones para Tasadores: Más Rigor y Responsabilidad Técnica
El nuevo marco normativo exige al técnico valorador una actitud más crítica, justificada y documentada en la elección del método de valoración y los supuestos empleados. Se mantienen los métodos tradicionales (comparación, capitalización de rentas, coste, residual), pero se refuerza la obligación de:
Justificar la idoneidad del método elegido.
Aportar comparables auditables y georreferenciados.
Simular escenarios de sensibilidad en promociones o suelos.
Documentar exhaustivamente todas las fuentes de datos.
Las sociedades de tasación deberán implementar procedimientos de control interno más estrictos y una trazabilidad completa del proceso.
3. Implicaciones para Propietarios y Promotores: La Calidad Documental
En este nuevo escenario, los propietarios y promotores deben prepararse para aportar una documentación más completa, precisa y actualizada. La calidad documental influirá directamente en el valor final estimado.
Puntos clave:
Inmuebles Arrendados: Solo se considerarán válidas las rentas contractuales vigentes.
Promociones y Suelos: Serán imprescindibles licencias, estudios urbanísticos y proyecciones realistas.
Activos Singulares: Será determinante justificar el potencial económico y la viabilidad con datos externos.
4. Transparencia y Trazabilidad: El Informe como «Pericial Anticipada»
La Orden ECM/599/2025 promueve una importante homogeneización formal de los informes, estableciendo una estructura estandarizada con mayor claridad expositiva y la obligación de adjuntar anexos auditables.
Trazabilidad: Se convierte en una garantía técnica, jurídica y financiera.
Papel Central: La tasación adquiere un papel central y debe ser una “pericial anticipada”, sólida y capaz de resistir auditorías internas e impugnaciones judiciales en procesos de due diligence, financiación y reestructuraciones societarias.
Conclusión: Una Nueva Era de Rigor y Profesionalización
La Orden ECM/599/2025 inicia una etapa más exigente, robusta y profesionalizada en el ámbito de las valoraciones inmobiliarias. No busca dificultar el acceso al crédito, sino consolidar una cultura de valoración más objetiva y trazable, fortaleciendo la credibilidad de los activos inmobiliarios como garantía y pieza angular del sistema financiero.
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